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Le controversie oggetto della mediazione condominiale e le eccezioni

L'art. 71 disp. att. c.c. chiarisce, al primo comma, cosa debba intendersi per controversie "in materia di condominio" cui fa riferimento il citato d.lgs. n. 28/2010, offrendo una nozione ampia che ricomprende, oltre a tutto il capo II del titolo VII del libro III, anche gli artt. 61-72 delle disposizioni attuative del codice civile.

Si tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni, in materia di condominio, disciplinate nelle disposizioni di attuazione dello stesso codice

La disciplina della mediazione obbligatoria si intende pacificamente estesa sia al condominio minimo, sia a quello orizzontale che al supercondominio (tutte "articolazioni" previste nelle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.).

Cosa rientra nelle controversie condominiali

All'interno delle controversie condominiali rientrano, pertanto, le vicende riguardanti le parti comuni e la destinazione d'uso delle stesse (considerata anche la conferma della previsione, post riforma, degli artt. 1117-ter e 1117-quater c.c. in tema, rispettivamente, di modificazioni e di tutela delle destinazioni d'uso).

Rientrano, inoltre, nell'alveo applicativo della mediazione in materia condominiale:

  • tutte le controversie relative all'amministratore (artt. 1129-1133 c.c.);
  • le spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.);
  • l'assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.) e il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.);
  • nonché le questioni inerenti l'impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.) e la responsabilità dell'amministratore e la sua revoca.

Vanno, inoltre, fatte rientrare nella mediazione obbligatoria:

  • le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att.c.c. in tema di scioglimento del condominio;
  • dall'art. 63 disp. att. c.c. le questioni in materia di riscossione dei contributi condominiali.

Le eccezioni previste dalla legge

Tuttavia, è da sottolineare che, se da un lato, nella disciplina della mediazione rientrano le controversie in tema di riscossione dei contributi, va precisato, dall'altro che, a norma dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, la mediazione non si applica "nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione"; ciò significa che la disciplina della mediazione obbligatoria può scattare nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla richiesta di sospensione.

Da rilevare, infine, le disposizioni sull'amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.), e sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.). 

Il regime delle eccezioni all’obbligatorietà della disciplina della mediazione non si ferma alla procedura per ingiunzione (così detto decreto ingiuntivo). 

L’art. 3 del d.lgs. n. 28/2010, specifica che “lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, ne' la trascrizione della domanda giudiziale”. Ciò vuol dire che se l’amministratore, ad esempio, deve promuovere un’azione d’urgenza per ottenere la consegna dei documenti da parte del suo predecessore non deve presentare, preventivamente, istanza di mediazione. 

L’art. 5, specifica altresì che il procedimento di mediazione non è necessario: [...] 

  • nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all'articolo 696-bis del codice di procedura civile;
  • nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile;
  • nei procedimenti in camera di consiglio (art. 5, quarto comma, d.lgs n. 28/2010).

Abbiamo volutamente citato solamente le eccezioni strettamente connesse alla gestione del condominio.

Nei procedimenti in camera di consiglio vanno incluse anche le azioni per nomina e revoca dell’amministratore di condominio. Rispetto a quest’ultima, tuttavia, non si può ignorare che è stata affermata l’obbligatorietà della procedura di mediazione (cfr. Trib. Padova 24 febbraio 2015); ad ogni buon conto è bene specificare che si tratta di una presa di posizione isolata e che ha destato non poche critiche stante il summenzionato regime delle eccezioni.

La legittimazione

L'art. 71 quater disp. att. c.c. dispone al terzo comma che al procedimento "è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice civile".

Ciò significa che il quorum deliberativo deve essere costituito, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, ferma restando ovviamente la validità del quorum costitutivo, di cui al primo e al secondo comma dell'art. 1136 c.c., formato dai condomini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'intero edificio.

 

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