Hai acquistato la tua nuova casa unifamiliare con giardino, ma al confine con il vicino insiste solamente un basso muro, in prossimità del quale il vicino ha piantato da tempo una siepe.
Desideri una maggior privacy e particolarmente una maggior sicurezza. Che fare?
Come noto la distanza minima fra le costruzioni è di 3 metri (ma i regolamenti comunali possono stabilire distanze maggiori). La nozione di costruzione comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione rispetto al suolo (ad esempio non si considera costruzione un chiosco che poggia al suolo senza fondamenta).
Un muro può essere qualificato come muro di cinta quando ha determinate caratteristiche, ovverosia quando è destinato a recingere una proprietà (con la funzione impedirne l’ingresso a persone, animali e/o cose, ovvero per impedire che il vicino guardi), ha una altezza inferiore a 3 metri, emerge dal suolo ed ha entrambe le facce isolate dalle altre costruzioni.
Un muro isolato è definibile in negativo come un muro a facce libere, inferiore a 3 metri di altezza, che non ha la funzione di recinzione o di delimitare il confine.
I muri di cinta e/o isolati si distinguono dai muri di fabbrica, che svolgono una diversa funzione o che sono costruiti in previsione di far parte di un edificio.
Ai muri di cinta e/o isolati è applicabile la disciplina prevista dall’art. 878 c.c. in ordine all’esenzione dal rispetto delle distanze tra le costruzioni su fondi finitimi.
Ed infatti, non si considerano costruzioni, ai fini del predetto calcolo delle distanze, i muri di cinta e muri isolati di altezza inferiore a 3 metri. I muri di cinta più alti di 3 metri sono invece equiparati in tutto e per tutto a muri di fabbrica (ovverosia ad una costruzione) e quindi a norma dell’art. 873 c.c. devono rispettare le distanze legali per le costruzioni e il vicino deve rispettarle rispetto ad essi.
Nel caso di fondi a dislivello, occorre distinguere se quest’ultimo corrisponde al declivio naturale ovvero se è creato dall’opera dell’uomo. Nel primo caso non è considerato costruzione, ai fini dell’osservanza delle distanze legali tra costruzioni su fondi finitimi, il muro che, oltre a delimitare il fondo, assolve anche alla funzione di sostengo e contenimento del declivio naturale. Nel secondo caso, invece, deve essere considerato costruzione in senso tecnico-giuridico il muro che assolve in modo permanente e definitivo anche alla funzione di contenimento di un terrapieno creato dall’opera artificiale dell’uomo.
Si da per presupposto che il muro che separa le proprietà, sia un muro di cinta, in quanto non solo inferiore a 3 metri di altezza e realizzato con la finalità di delimitare i due fondi finitimi bensì, perché al più atto a sostenere e contenere il declivio naturale del terreno.
Si da altresì per presupposto che il predetto muro sia posto sul confine tra i due fondi finitimi (è fondamentale prima di compiere qualsiasi azione che un tecnico effettui le opportune verifiche), e che valga per esso la presunzione di comunione sancita dall’art. 880 c.c. non riscontrandosi nessuno dei segni (esistenza di un piovente e/o di vani) cui l’art. 881 c.c. ricollega la presunzione di proprietà esclusiva. Anche qualora il primo proprietario dovesse dimostrare di aver costruito il muro a proprie spese, ciò non varrebbe a dimostrare alcunché, atteso che se il muro è stato eretto (in parte) sul terreno del nuovo proprietario confinante, il muro sarebbe acceduto al fondo di quest’ultimo.
Sul presupposto che si tratti di un muro di cinta (meglio, isolato) posto sul confine tra le due proprietà e comune ad esse, l’intenzione di innalzarlo manifestata dal nuovo proprietario trova la sua disciplina nell’art. 885 c.c. sotto la rubrica Innalzamento del muro comune:
“Ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata. Anche questa può dal vicino essere resa comune a norma dell’art. 874 c.c.
Se il muro non è atto a sostenere la sopraedificazione, colui che la esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese. Per il maggior spessore che sia necessario, il muro deve essere costruito sul suolo proprio, salvo che esigenze tecniche impongano di costruirlo su quello del vicino. In entrambi i casi il muro ricostruito o ingrossato resta di proprietà comune, e il vicino deve essere indennizzato di ogni danno prodotto dall’esecuzione delle opere. Nel secondo caso il vicino ha diritto di conseguire anche il valore della metà del suolo occupato per il maggiore spessore.
Qualora il vicino voglia acquistare la comunione della parte sopraelevata del muro, si tiene conto, nel calcolare il valore di questa, anche delle spese occorse per la ricostruzione o per il rafforzamento.”.
Ne consegue che il secondo proprietario ha il diritto di innalzare il muro di confine, ma dovrà sostenere non solo le spese per la sopraedificazione, bensì anche quelle per l’eventuale rafforzamento e/o ricostruzione della parte di muro già esistente, in thesi non idonea a sostenere la sopraedificazione.
La facoltà di sopraelevazione, proprio in quanto svincolata dalla necessità del consenso dell’altrui comproprietario, e non trovando restrizioni nelle regole poste dagli artt. 1102 e 1108 c.c., costituisce esercizio di un vero e proprio diritto potestativo riconosciuto al secondo proprietario.
Salvo poi che non esistano esigenze tecniche che impongano di realizzare l’ingrossamento del muro sul fondo del primo proprietario, il maggior spessore del muro dovrà essere costruito sul fondo del secondo.
Il nuovo proprietario è inoltre tenuto a indennizzare il vicino per ogni danno arrecato alla proprietà di quest’ultimo a causa delle opere di innalzamento del muro e, quindi, anche per l’eventuale morte della siepe piantata presso il muro esistente (fermo restando il diritto del secondo proprietario di tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo, salvo però quanto eventualmente previsto nei regolamenti e usi locali).
A tal riguardo, e sul presupposto che si tratti di una siepe di robinie, giacché la specie incide sulle distanze da mantenere, si segnala che questa è tenuta dalla proprietà confinante ad una altezza che eccede di molto la sommità del muro nei pressi del quale è piantata.
Ebbene, giacché si tratta di una siepe di robinie, essa doveva essere piantata ad una distanza di almeno 2 metri dal confine (salvo però quanto eventualmente previsto nei regolamenti e usi locali).
Non vale nel caso di specie la deroga prevista nell’ultimo comma dell’art. 892 c.c., giusta la quale la distanza di 2 metri non si deve osservare se sul confine esiste un muro divisorio, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.
Ne consegue che il nuovo proprietario, secondo quanto previsto nell’’art. 894 c.c., può esigere che l’attuale siepe sia estirpata, salvo naturalmente che il vicino non abbia nel frattempo acquistato (per usucapione ad esempio) il diritto di tenere la siepe a distanza minore di quella legalmente consentita.
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