Il proprietario di un fondo rustico decide di alienarlo pertanto, reperito un potenziale acquirente, stipula con il medesimo un contratto preliminare di compravendita.
La prelazione agraria permette in primis all’affittuario o, nel caso di sua inesistenza o in mancanza in capo al medesimo dei requisiti richiesti dalla legge, al proprietario confinante di essere preferito a terzi acquirenti nell’acquisto di un fondo agricolo a parità di condizioni. L’istituto mira a favorire l’accorpamento dei fondi agricoli per migliorare la coltivazione e la redditività. Per tale ragione, l’art. 8 della legge 590/65 richiede che il venditore notifichi con lettera raccomandata la proposta di vendita (denuntiatio) al coltivatore, che ha 30 giorni per esercitare il suo diritto.
Dalla ricostruzione della fattispecie oggetto della pronuncia della Cassazione emergono due profili problematici.
Uno riguarda il momento in cui acquista effetto la comunicazione di voler esercitare la prelazione agraria. L’affittuario, nella specie, spedisce tale comunicazione prima della notifica della revoca della denuntiatio, ma la lettera del prelazionario giunge a destinazione dopo la revoca stessa.
Un altro riguarda proprio l’ammissibilità della revoca della denuntiatio nel periodo previsto dalla legge per l’esercizio del diritto (di accettazione dei termini contrattuali) del prelazionario.
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 12883 del 22 giugno 2016, ha sancito l’irrevocabilità della denuntiatio entro il termine di 30 giorni. Nel caso esaminato, il proprietario del terreno, per un ripensamento sulla convenienza dell’affare, aveva revocato la proposta prima di ricevere l’accettazione dell’avente diritto. L’affittuario tuttavia, aveva già inviato la propria accettazione entro i 30 giorni. La Corte ha stabilito che l’invio dell’accettazione prima della scadenza non influisce sulla revocabilità della proposta, ma il venditore non può revocarla prima che siano trascorsi i 30 giorni, poiché ciò lederebbe il diritto del prelazionario.
Sul piano sostanziale, il diritto di proprietà consente al titolare di disporre del bene, ma non può influire negativamente sul diritto di prelazione. La revoca della proposta prima della scadenza dei 30 giorni priverebbe l’avente diritto della possibilità di valutare correttamente l’offerta. La Cassazione ha chiarito che il proprietario resta vincolato in attesa della decisione del prelazionario durante tutto il termine.
Sotto il primo profilo, i giudici di legittimità hanno dunque precisato che l’accettazione del prelazionario soggiace al principio della ricezione: come avviene per tutti gli atti unilaterali recettizi, anche quello con cui si esercita la prelazione agraria ha effetto nel momento in cui viene portato a conoscenza (o giunge al domicilio) del destinatario.
In altri termini, l’avente diritto che comunica la volontà di esercitare la prelazione agraria entro il termine di trenta giorni dalla denuntiatio acquisisce il diritto al trasferimento dell’immobile a proprio favore, anche in caso di intervenuto ritiro della denuntiatio stessa.
Sotto il secondo profilo, la Suprema Corte ha statuito che la proposta del venditore è dunque una proposta irrevocabile ai sensi dell’articolo 1329 del Codice Civile, applicabile a tutti i contratti. Quindi, una proposta di vendita fatta secondo i requisiti della legge 590/65 non può essere revocata prima del termine di 30 giorni.
Dal momento in cui riceve la comunicazione dei termini del contratto, che il proprietario intende concludere per l’alienazione del bene, l’affittuario deve dunque poter esercitare il proprio diritto di prelazione agraria per tutto il periodo previsto dalla legge a tal fine.
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