In presenza di più comproprietari di un immobile, l’azione di sfratto (sia per morosità sia per finita locazione) non richiede né il consenso unanime né quello della maggioranza dei comproprietari.
La questione va inquadrata alla luce della disciplina della comunione (artt. 1100 ss. c.c.) e della natura giuridica dell’azione di sfratto. Ai sensi dell’art. 1105 c.c., le decisioni relative all’ordinaria amministrazione del bene comune sono assunte a maggioranza, mentre gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione o di disposizione richiedono il consenso di tutti i partecipanti (art. 1108 c.c.). Tuttavia, tali norme regolano principalmente i rapporti interni tra i comproprietari e non incidono automaticamente sulla legittimazione ad agire verso i terzi.
La giurisprudenza di legittimità è costante nel qualificare l’azione di sfratto come atto di ordinaria amministrazione e di conservazione del bene comune.
Lo sfratto, infatti, non comporta alcuna alienazione del diritto di proprietà né una modificazione della destinazione del bene, ma è finalizzato a tutelare la disponibilità e la redditività dell’immobile o a ripristinarne il possesso in caso di inadempimento del conduttore.
Proprio per questa sua natura, l’azione di sfratto rientra tra quelle iniziative che ciascun comproprietario può legittimamente intraprendere anche individualmente.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato il principio secondo cui ciascun comproprietario è autonomamente legittimato ad agire per la tutela del bene comune, anche senza il consenso degli altri, quando si tratti di atti conservativi o di ordinaria amministrazione.
Ne consegue che anche un solo comproprietario può intimare lo sfratto al conduttore, e quest’ultimo non può eccepire validamente il difetto di legittimazione attiva per mancato consenso degli altri comunisti. L’azione si considera proposta nell’interesse della comunione e i suoi effetti giuridici si estendono a tutti i comproprietari.
Neppure il fatto che il contratto di locazione sia stato stipulato e sottoscritto da tutti i comproprietari fa venir meno tale principio: ciascuno di essi conserva una legittimazione disgiunta ad agire per lo sfratto. Eventuali contrasti tra comproprietari, compreso il dissenso espresso di alcuni rispetto all’iniziativa giudiziaria, rilevano esclusivamente sul piano dei rapporti interni alla comunione e possono dar luogo, al più, a rimedi quali l’azione di regolamento o il risarcimento del danno, ma non incidono sulla validità e sull’ammissibilità dello sfratto nei confronti del conduttore, salvo che sia dimostrato un concreto pregiudizio per la comunione. In conclusione, nel sistema del diritto civile italiano, per promuovere lo sfratto di un immobile in comproprietà non è necessaria la maggioranza dei comproprietari né l’unanimità: è sufficiente l’iniziativa di anche uno solo di essi, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione e di conservazione del bene comune.
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